월급쟁이를 위한 부동산 경매/

안녕하세요 럭키황입니다~^^

오늘은 '월급쟁이를 위한 부동산 경매'라는 책에 대해 소개해드리려고 합니다!

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경매는 노력한 만큼 성과가 나오는 재테크였고, 낙찰자가 나쁜 짓을 하는 게 아니라 오히려 낙찰을 통해 채무자의 채무를 탕감하는 순기능을 했다.

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- 경매라고 하면 사람들 인식 자체가 그렇다. 기존 집주인, 세입자 등을 쫓아내는 듯한 이미지가 강하다. 하지만 책에서 말한 바와 같이 돈을 빌려준 사람에게 돈을 돌려주는 역할을 해주기에 오히려 낙찰받는 사람이 많아지는 게 부동산 경기 흐름에 더욱 필요한 부분이다.

어제는 지나가 버렸고, 내일은 알 수 없지만, 오늘은 선물이다. 그래서 현재(present)라고 한단다

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- 지난 과거를 후회하지 말고 닥치지 않은 미래를 걱정하지 말자. 현재에 세부적인 계획을 세워 하루하루 충실히 살아가자. 그리하면 내 미래는 분명히 달라져 있을 것이다.

"present" 현재에 집중하자!

 

해보지 않았으면 말을 하지 마라

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- 부동산 경매에 대한 경험도 없는 사람들이 "그건 이러이러해서 난 안 해, " "나도 해보려고 했는데 이러이러해" "그건 돈 받겠다고 그 고생을 왜 해" 식으로 옆에서 훈수 아닌 훈수를 두는 부정적인 말을 건네는 사람들이 있다. 그런 사람들의 말은 한 귀로 듣고 한귀로 흘려라. 직접 경험해보고, 그 길에 앞서 있는 사람들의 말에 귀 기울일 필요가 있다.

 

1~2개월 이내의 낙찰가율이 90%를 넘어가고 입찰 경쟁률이 높아지기 시작한 지역이 있다면 잘 모르는 지역이라도 반드시 임장을 가봐야 한다. 공급 부족이나 수요 증가로 인해 투자가치가 높아지는 지역일 가능성이 높다.

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- 스피드 옥션을 활용해 기존의 낙찰가율을 확인하자. 임장의 중요성은 강조해도 지나치지 않다. 그 지역의 개발호재, 상권, 학군, 교통 등을 잘 파악해 올바른 입찰 가격을 선정하자.

-입찰 가격 = 매매 가격 - 인수금액 - 희망 수익

 

시세조사 : 실거래가(국토해양부 부동산 실거래가)와 KB시세를 통해 조사

 

임장 보고서 작성하기

1. 물건 개요 : 입찰 예정 물건 사건번호, 입찰 법원과 일자 기재, 물건 주소, 감정평가 가격, 최저 입찰 가격

2. 쟁점사항 확인 : 명도 난이도, 물건 가치 있는지 없는지 조사, 임차인 보증금 인수, 배당, 소멸 확인( 가짜 임차인 확인 )

3. 권리분석 & 물건현황 : 선순위, 후순위 임차인 배당금 인수 여부 확인, 수리비용 책정

4. 시세 & 지역조사 : 매매, 전월세 가격조사 (ex. 103동 9층 올수리 9600만 원, 101동 동향 수리 9000만 원 등)

                           호재 및 악재 조사

 

인도명령과 명도소송

1. 인도명령 : 낙찰자가 매각대금 납부 후 6개월 내에 신청 가능 ( 6개월 지나면 불가능 )

- 선순위 임차인, 유치권자 → 인도명령 안된다.

→ 2주 내에 집행기일 정해짐.

2. 인도명령 기각, 대금납부 후 6개월 지난 경우 → 명도소송 → 명도소송 결과 승소 → 강제집행 가능

 

경매의 3요소

낙찰가율, 낙찰률, 입찰 경쟁률

→ 이 3 요소가 상승하기 시작하면 6개월 뒤에는 일반 부동산 시장의 매매 가격이 상승할 가능성이 매우 높아진다. 낙찰가 90% 이상 되는 곳이라면 임장 필요하다.

 

명도

명도의 본질은 막무가내로 버티는 점유자를 끌어내는 것이 아니다. 이사 시기를 협상하는 과정이다.

공실의 장단점

-경매하는 사람들은 경매 물건이 공실인 것을 선호한다. 낙찰 후 명도 부담 없이 세도 바로 놓을 수 있기 때문이다. 그러나 공실 기간이 길면 보일러 동파, 관리비 연체, 물건 내부 기능 상실 등 추가 비용이 있을 수 있는 단점이 있다.

 

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이번 6.17 부동산 대책이 나왔습니다.

다주택자에 대한 규제인데요. 규제지역을 한층 더 넓게 지정을 했습니다.

비규제 지역이었던 인천시, 경기도 부천시, 안산시 단원구, 상록구 등 1 주택 이상 가지고 있는 유주택자에 대해 대출규제를 해놓은 상황입니다. 규제지역에 대한 내용은 다음과 같습니다.

투자를 계획 중인 분들이라면 잘 파악하시고 투자에 임하시면 좋을 것 같습니다!